Existem alguns riscos dos fundos imobiliários, por isso é importante conhecer antes de investir !
Os fundos imobiliários são basicamente condomínios para investidores que alocam capital em ativos imobiliários específicos. Em geral, os FIIs visam rentabilizar os recursos dos acionistas por meio desses investimentos. No entanto, os FIIs são instrumentos de renda variável, portanto existem riscos que requerem análise.
Por outro lado, como os FIIs pagam dividendos mensais aos seus acionistas – com poucas exceções – muitos investidores erroneamente acreditam que são “quase renda fixa”, o que sabemos ser um grande equívoco.
Pensando nisso, analisaremos os riscos dos fundos imobiliários e os principais cuidados que os investidores devem ter ao investir.
Conheça Os Riscos dos Fundos Imobiliários
O primeiro risco que podemos observar são as vagas. Para investidores institucionais estrangeiros que investem em objetos físicos , a vacância de longo prazo de determinados ativos trará riscos ao fundo, o que, por sua vez, afetará o retorno dos investidores.
Até certo ponto, a administração tem as ferramentas para lidar com a ausência de inquilinos nas propriedades do fundo. O maior problema é que a maior parte dos ativos não está alugada há muito tempo.
Além disso, os fundos físicos enfrentam outro risco relacionado à inadimplência dos aluguéis. Mesmo que o contrato tenha proteções para o locador que pode recorrer judicialmente, o descumprimento do contrato cria um escrutínio do preço do aluguel, mantendo-o abaixo do valor de mercado.
Administração de Imóveis
Deste ponto de vista, os gestores de fundos imobiliários têm uma grande responsabilidade na criação de valor para os acionistas. Os FIIs correm maior risco quando a administração não consegue mediar a relação entre o fundo e seus inquilinos.
Como resultado, muitos fundos de tijolo desvalorizam seu patrimônio por não atualizar seus ativos. Afinal, se os ativos não forem protegidos ou modernizados, o valor contábil do fundo tende a cair.
Em outras palavras, os acionistas precisam entender como a administração está cuidando dos ativos dos FIIs, sempre de olho na criação de valor no longo prazo. Afinal, as consequências da má manutenção dos ativos hoje terão consequências ainda maiores no futuro.
Sobre Riscos dos Fundos Imobiliários de CRI
Quando se trata de recebíveis, a qualidade do crédito é fundamental. Até certo ponto, muitos investidores usam o rendimento de dividendos como sua principal métrica para selecionar FIIs.
No entanto, muitos FIIs de papel que pagam altos dividendos possuem ativos de crédito com pouca garantia. Como resultado, a falta de compreensão dos riscos dessas carteiras pode levar ao erro dos acionistas.
Nesse ponto, os investidores precisam estar cientes de que, em muitos casos, altos rendimentos apresentam maior risco para o fundo. Portanto, os acionistas precisam acompanhar os fundos imobiliários e analisar se o crédito adquirido pelos CRI FIIs em suas carteiras é realmente de qualidade.
Administração Transparente
Se os acionistas precisam monitorar seus ativos, a gestão de investidores institucionais precisa ser transparente na divulgação de informações e fatos relevantes em seus relatórios de gestão. Muitos gestores não explicam suas decisões cotidianas sobre os fundos subjacentes aos investidores.
Portanto, quanto menos transparência um gestor de fundos tiver, ou quanto menos detalhes um fundo divulgar aos acionistas sobre suas escolhas de gestão de ativos, mais arriscado será o fundo.
Uma forma de resolver isso é entrar em contato o máximo possível com a área de Relações com Investidores (RI) do fundo e buscar informações mais detalhadas sobre a gestão.
Emissão de cotas abaixo do valor patrimonial
Este é um tópico extremamente importante na definição de Riscos dos Fundos Imobiliários. A emissão de cotas é uma forma interessante de os fundos acumularem recursos para investir, modernizar ativos e criar valor. No entanto, na grande maioria dos casos, a emissão de novas ações abaixo do valor patrimonial (VP) prejudica os acionistas.
Dessa forma, uma oferta abaixo do valor contábil dilui o patrimônio e o lucro do investidor. Geralmente, quando um fundo emite novas cotas abaixo do valor patrimonial, há uma transferência do patrimônio dos cotistas existentes para as novas cotas.
De fato, muitos analistas desaconselham a subscrição de ações em ofertas abaixo de VP, pois isso desvalorizaria as ações do fundo. Além disso, muitos gestores de fundos levantaram dinheiro em uma oferta, mas ainda não fizeram bons investimentos, prejudicando ainda mais a saúde financeira do fundo.
Portanto, os acionistas precisam estar atentos à emissão de cotas, seja em relação ao preço de emissão ou durante a alocação de recursos.
Sobre a Alavancagem dos Fundos Imobiliários
Esse é um dos temas mais polêmicos do setor de fundos imobiliários. De fato, muitos analistas e investidores criticam a emissão de CRIs para novos investimentos em ativos. Por outro lado, outros especialistas e acionistas concordam que, com um planejamento eficaz, pode-se exercer influência nos FII.
De maneira Geral, alavancagem é a prática de usar seu patrimônio como garantia antecipando recursos para adquirir outros ativos. Para tanto, o fundo imobiliário emite CRI (Certificado de Contas a Receber Imobiliário) com o aluguel do imóvel como garantia do investimento.
Nesse sentido, a alavancagem é um tipo de dívida que os FIIs utilizam para investir, aumentar o patrimônio do fundo e aumentar a distribuição de renda. No entanto, a alavancagem precisa ser realizada dentro dos melhores padrões técnicos, caso contrário o fundo ficará em situação de prejuízo, o que afetará diretamente a distribuição de dividendos.
Em geral, os investidores precisam observar a alavancagem de um fundo em relação ao seu patrimônio líquido. Se a dívida for grande, o risco desse fundo é definitivamente alto.
Equilibrando os Riscos
Portanto, a melhor maneira de equilibrar risco e recompensa é por meio da diversificação de ativos. Primeiro, os acionistas precisam formar um portfólio de ativos em vez de concentrar seu capital em um fundo ou setor específico.
Além disso, monitorar os fundos da carteira e manter contato ativo com os gestores é importante para que os cotistas conheçam o risco dos FIIs da carteira.
Por fim, cobrar os gerenciadores também é uma ótima maneira de realmente conhecer o setor de FII e estar ativamente envolvido em seu desenvolvimento.
